In pancia ha fondi ricchissimi, come l’Alpha – finito tra le polemiche perché coinvolto in svariate inchieste gudiziarie, nonché uno dei quattro venduti da Poste Italiane tra il 2002 e il 2005 il cui valore odierno è crollato –, o Ippocrate – che gestisce lo sterminato patrimonio immobiliare di Enpam, l’ente previdenziale dei medici.
Quella di Idea-Fimit è una storia costellata da affari spericolati, di incroci societari, di rapporti personali tra speculatori che a seconda dei casi hanno vestito i panni del venditore, del compratore, del consulente, dell’azionista e del manager della sgr; da fornitori scelti senza gara e in conflitto d’interessi, e da alcune inchieste giudiziarie.
A muovere le fila di Idea Fimit, ora con un ruolo palese, ora tramite persone fidate, l’ex gran commis di stato Massimo Caputi. Accanto a lui, l’amico di sempre, il finanziere Daniel Buaron. Un ruolo importante, come vedremo, l’avrà anche Prelios, l’ex Pirelli Re.
Come funzionano i fondiPrima di iniziare la nostra storia è bene aver chiaro come funziona un fondo d’investimento: gli istituti di previdenza (quelli che pagano le pensioni, come Inps, Inpgi, Enpap, Enpam, Enasarco) per garantire un rendimento al proprio patrimonio si affidano alle sgr, le quali, a loro volta, spesso creano fondi immobiliari decennali dove inseriscono i palazzi avuti in gestione dagli enti o che acquistano via via nel tempo. Lo scopo ultimo è salvaguardare il patrimonio iniziale e, dove possibile, incrementarlo con una corretta gestione.
Nel decennio, se sono gestiti bene, il patrimonio dei fondi genera plusvalenze che vengono distribuite ai sottoscrittori (affitti e compravendite). L’importante è che il bene immobile acquistato dal fondo resti sempre appetibile per il mercato. Qualora il suo valore alla fine dei 10 anni fosse inferiore a quello pagato dalla sgr per acquistarlo emergerebbe una perdita e a rimetterci sono i fondi pensione, cioè noi. Questo in linea di principio.
La realtà come vedremo spesso è stata differente, con palazzi strapagati che ora valgono molto meno; complessi acquistati mentre erano affittati, che ora sono sfitti e da ristrutturare; immobili del centro passati di mano generando plusvalenze molto inferiori a quelle possibili…
Il fondo AlphaChiarito ciò, possiamo iniziare. Il Fondo Alpha vede la luce il 31 maggio 2002 con il collocamento delle quote che per il 70% vanno al mercato, mentre il 30% resta in mano a Inpdap (oggi Inps), il quale nel 2001 aveva trasferito al fondo oltre 20 immobili, quasi tutti affittati alla pubblica amministrazione. Quando entrano nel fondo, questi immobili hanno un valore reale e un valore di conferimento. In pratica il fondo beneficia di un sconto. La prima cosa che fa Fimit (diventerà Idea-Fimit solo nel 2011), allora presieduta da Massimo Caputi, nel gestire il fondo Alpha è vendere i palazzi pregiati nel centro di Roma e Milano, assicurandosi immediate plusvalenze, che sono alte, ma che avrebbero potuto generare guadagni ancora maggiori per l’azionista.
Storia particolare è invece quella del palazzo di via Vitruvio 43 a Milano: il valore di mercato è di 14,5 milioni mentre quello di conferimento al fondo di 11,6 milioni (e inoltre genera oltre un milione l’anno di affitti). Insomma un bel gioiello che però viene rivenduto subito da Idea (cioè da Caputi) a Cohiba, rappresentata da Daniel Buaron per soli 12,6 milioni. Cioè a meno del prezzo di mercato. Un a
Con i soldi incassati da queste due cessioni Fimit s’impegna formalmente ad acquistare per 75 milioni circa ciascuno altri due complessi: Casal Lumbroso – un investimento non certo brillante, come abbiamo già raccontato – e uno stabile in piazzale Kennedy 20, all’Eur, allora affittato dal Murst, il Ministero dell’università e della ricerca scientifica e tecnologica, poi diventato Miur. A marzo 2003, però, l’investimento di piazzale Kennedy viene cancellato (il Fondo Alpha non se ne occuperà più) e sostituito con un altro a Tor Cervara. Qui Fimit compra dalla famiglia Faranda – imprenditori del discount con la catena Gruppo Tuo e Tuodì (che dal luglio scorso è soggetta a concordato preventivo) – un complesso da 25.403 mq per 30 milioni. Tecnicamente l’operazione è un “sale and lease back”: Faranda vende al Fondo Alpha, per poi riaffittare l’immobile dallo stesso Alpha. Peccato che i Faranda se ne vanno a inizio 2015, tanto che oggi – come si legge nella relazione d’esercizio del fondo datata giugno 2017 – l‘immobile risulta sfitto e il suo valore è crollato a 16,6 milioni…
Un altro bell’affare (per i Faranda), meno per i sottoscrittori del fondo. Si scoprirà in seguito che tra Caputi e i Faranda esisteva una solida amicizia e che erano anche soci nella società Imma (i Faranda tramite Tuo, Caputi tramite P.I.S.A. srl).
E il palazzo di piazzale Kennedy, quello valutato 75 milioni, che fine ha fatto? Per anni scompare dai radar, fino al 2006, quando viene apportato a un fondo immobiliare di un’altra sgr, il Fondo Ippocrate – che cede le proprie quote all’Enpam, cioè all’ente che gestisce le pensioni dei medici, per un valore di 116,18 milioni. A promuovere e gestire Ippocrate nel 2006 è la sgr First Atlantic Real Estate (F.A.R.E.), a sua volta fondata e diretta da Daniel Buaron dal 1998. Sì, lo stesso di via Vitruvio. Quindi un palazzo valutato 75 milioni nel 2002 viene venduto a 116 quattro anni dopo, con una rivalutazione monstre di oltre 36 milioni.
Un’operazione dove Buaron vestirà numerose casacche, tra cui quella del compratore e del venditore.
A vendere Kennedy, infatti, è la WXIII/IE (Commercial1), società controllata da Goldman Sachs. Gruppo che Buaron conosce molto bene, visto che dal 2000 al 2007 è stato “italian operating partner” del fondo Whitehall proprio di Goldman Sachs per il mercato immobiliare italiano. Non solo, F.A.R.E. risulta essere anche azionista della stessa WXIII/I (Commercial1), come si evince dal prospetto informativo del fondo Atlantic 1, datato 2006: “F.A.R.E. Holding spa (…) detiene lo 0,71% del capitale di WXIII/IE (Commercial1)”. Ma non è ancora tutto. Da dove arriva piazzale Kennedy?
Il palazzo originariamente era di proprietà dell’Ina, che nel 1996 viene privatizzata. Tutti gli immobili vengono scorporati e finiscono nello spin off immobiliare chiamato Unim, Unione Immobiliare. Su Unim nel 1999 Pirelli Real Estate (oggi Prelios) lanciò un’opa da 4.300 miliardi, riuscendo a prenderne il controllo. Nel 2000 Pirelli R.E. riunisce alcuni palazzi nella UNIORIAS DUE S.P.A. ed è proprio da questa società che WXIII/IE (Commercial1) comprerà il 2 novembre 2000 piazzale Kennedy per girarlo a Ippocrate a inizio 2007. Fino alla vendita al fondo Ippocrate, la WXIII/IE(Commercial1) incassa la locazione dal Ministero, il cui contratto all’atto della vendita al fondo Ippocrate è in scadenza.
Si tratta di un investimento ingente, apparentemente giustificato dal fatto che il Miur non se ne andrà mai. Invece il Miur nel 2008 rescinde il contratto d’affitto e a inizio 2016, dopo una lunga battaglia, riesce a restituire le chiavi a Idea-Fimit. Così il valore dello stabile precipita. Oltre tutto, per essere riaffittato il palazzo dovrà subire opere di manutenzione straordinaria per almeno 20 milioni. Un altro passaggio di mano tutt’altro che vincente per i sottoscrittori, dove le regole delle sgr (buona gestione, valore mai inferiore al prezzo di acquisto, mantenimento dell’appetibilità dell’immobile…) vanno a farsi benedire.
Business Insider Italia ha chiesto a Idea-Fimit un commento sulla vicenda, questa la risposta: “Non siamo in grado di ricostruire una vicenda legata ad una società che nel 2007 aveva management ed azionisti che nulla hanno a che vedere con l’attuale management o azionariato di IDeA Fimit”.
Intanto, nel 2011, First Atlantic Real Estate e Fimit si fondono, dando vita a Idea-Fimit e il fondo Ippocrate confluisce nel portafoglio della sgr. La fusione riunisce anche Caputi e Buaron, il quale assume la carica di Direttore Esecutivo, Consigliere Delegato per lo sviluppo estero. Un sodalizio destinato a durare poco, visto che entrambi si dimettono pochi mesi dopo. Caputi deve lasciare perché travolto dallo scandalo Stamperia, ma non si scoraggia: tramite il veicolo societario Feidos si lancia nella scalata proprio di Prelios (la società già proprietaria di Kennedy), della quale prenderà il controllo a fine 2012.
Gli acquisti spericolati di IppocrateTuttavia, neanche Ippocrate – come Alpha – ha un passato tranquillo: nel 2012 finisce nell’occhio del ciclone per una presunta truffa ai danni dell’Enpam. I magistrati iniziano a indagare su tre maxi operazioni immobiliari ritenute lesive per l’ente, realizzate da First Atlantic Real Estate. Gli immobili coinvolti sono due in via del Serafico (zona Eur) a Roma, allora uno era affittato alla società pubblica Lazio Service, e il palazzo della Rinascente in piazza Duomo a Milano. Il giochino sembra essere sempre il medesimo: Ippocrate compra i tre palazzi da mediatori a prezzi maggiorati rispetto a quelli pagati dagli stessi mediatori pochi mesi prima.
Il 31 marzo 2009 First Atlantic Real Estate acquista un primo stabile in via Serafico per 58 milioni dalla Belgravia Invest, la quale pochi mesi prima lo aveva rilevato per 29 milioni (100% di plusvalenza). Idem il 4 febbraio 2010, quando dalla Coedimo compra un palazzo – sempre in via Serafico – per 59 milioni che il mediatore aveva acquistato il 15 dicembre 2009 per soli 23 (plusvalenza del 62,61% in due mesi). Su quest’operazione, un coraggioso odontoiatra toscano, il dottor Franco Picchi, da anni sta tentando di fare luce ma, nonostante i vittoriosi ricorsi a Tar e Consiglio di Stato, Idea-Fimit non gli ha ancora fornito la documentazione completa della vendita.
“Anomalo e sospetto” appare ai giudici anche l’acquisto del palazzo della Rinascente: Ippocrate, cioè Buaron, lo rileva da Prelios (ex Pirelli R.E., cioè quella di piazzale di Kennedy) per 472 milioni, permettendole un maxi guadagno del 30%, visto che il 28 giugno 2007 la stessa lo aveva acquistato per 364 milioni. Una plusvalenza di 108 milioni non certo favorevole all’Enpam. A “consigliare” l’ente dei medici sulla bontà dell’operazione, è il faccendiere italo-israeliano Ofer Arbib, che incidentalmente è anche il cugino di Buaron.
Per queste operazioni anni dopo saranno rinviati a giudizio per abuso d’ufficio, truffa e falsità ideologica, sette persone, tra le quali il deputato Pd Marco di Stefano, gli imprenditori Antonio e Daniele Pulcini, Antonio Caccamo, già direttore del patrimonio immobiliare Enpam.
Giusto per chiudere il cerchio, possiamo ricordare che Caputi e Buaron dal 2016 lavorano insieme in Prelios e si sono dati alla gestione dei crediti deteriorati delle banche scoppiate: Carige, Popolare di Venezia e Popolare di Bari. Arbib, invece, ha costituito la sua sgr – Antirion – e lavora attivamente per Enpam. Per conto dei medici ha appena acquistato la futura sede londinese di Amazon, il Principal Plaza. Pagato 375 milioni di sterline, il palazzo non è stato un grande investimento, visto che appena concluso il contratto è arrivata la Brexit con relativa svalutazione della sterlina che ha causato a fine 2016 una perdita secca di 27 milioni di euro.
Il “Risparmio tradito” delle PosteTornando ad Alpha, l’ultimo “problemino” in ordine di tempo risale a inizio gennaio, quando il fondo è stato coinvolto in quello che Walter Galbiati il 6 gennaio 2016 su Repubblica chiamerà lo scandalo del “risparmio tradito” da Poste Italiane.
Tra il 2002 e il 2005 l’ente ha fatto sottoscrivere a 340 mila risparmiatori oltre 850 milioni di euro in quote di quattro fondi immobiliari: Invest Real Security, Obelisco, Europa Immobiliare 1 e Alpha. Ogni pacchetto valeva 2.500 euro. Il 31 dicembre 2016 il primo fondo, Invest Real Security, viene a scadenza e i sottoscrittori scoprono che non solo non hanno goduto di alcun guadagno, ma anche che dei 2.500 euro versati 13 anni prima, avrebbero ricevuto indietro solo 390 euro.
La causa? Il fondo nei primi anni aveva comprato palazzi a prezzi stellari e li aveva rivenduti negli ultimi anni di attività a prezzi di saldo.
Alla notizia l’opinione pubblica – seguita dalla politica risvegliatasi improvvisamente – insorge. Poste è costretta a correre ai ripari e il 13 gennaio 2017 l’allora ad Francesco Caio assicura che ai sottoscrittori di Invest Real Security con più di 80 anni sarebbero stati restituiti 2.500 euro cash. Ai più giovani invece propone la sottoscrizione di una polizza assicurativa triennale con la quale recuperare i soldi scaglionati. In pratica Poste decise di tutelare i clienti.
Il fondo Alpha, invece, sembra tenere, con un valore pro quota fissato dalla sgr nella relazione al 30 giugno 2017 a 3.081 euro (sebbene la borsa la scambi a 1.339 euro). Tuttavia bisogna dire che per essere in grado di alienare gli immobili, Alpha ha allungato la propria vita non di tre anni, ma sino al 2030 (con buona pace dei pensionati che lo sottoscrissero nel 2002); che dal 2012 non distribuisce utili; che tutti gli immobili al momento del loro ingresso nel fondo erano occupati, mentre oggi ha un tasso di sfittanza prossimo al 50% e che nell’ultimo semestre il valore complessivo netto (“NAV”) del Fondo è diminuito di 1.934.244 euro. Inoltre, alla luce dei vari affari non certo brillanti che abbiamo raccontato, si può dire che avrebbe potuto fare molto meglio.
Come probabilmente avrebbero potuto fare meglio altri due fondi immobiliari di tipo chiuso gestiti Idea-Fimit, protagonisti nei giorni scorsi di due operazioni di vendita, Beta e Delta, entrambi in scadenza il 31 dicembre 2017. Anche qui il timore è che vista la data di chiusura assai vicina, si alienino i gioielli a prezzi stracciati.
Il 12 settembre 2017, il Cda di Idea-Fimit ha stabilito la cessione del complesso immobiliare di viale Nervi, 270 a Latina, per 3,8 milioni (fondo Beta). Peccato che il costo storico – a detta del prospetto informativo del fondo – fosse di 16,2 milioni, che l’esperto indipendente Avalon a giugno 2017 lo avesse valutato 9.784.000 euro e che il cda della sgr lo abbia poi deprezzato a 6,8 milioni il 20 luglio 2017.
Interrogata sull’operazione, Idea-Fimit ha fatto sapere che: “È il mercato che ha valutato incerta la situazione locativa dell’immobile che sconta la presenza di un conduttore pubblico che occupa senza titolo l’immobile di Latina da oltre 15 anni. È questa la causa della perdita di valore dell’immobile”.
Idea-Fimit ha inoltre sottolineato che: “Fondo Beta è uno dei migliori fondi immobiliari italiani per rendimento. Dalla data di apporto, 1 gennaio 2004, al 30 giugno 2017 ha distribuito proventi per un totale di 656,72 euro pro-quota ed ha effettuato rimborsi parziali pro-quota per un totale di 773,35 euro. Il Tasso Interno di Rendimento di Fondo Beta calcolato sulla base del valore iniziale, dei flussi di cassa in uscita (proventi distribuiti e rimborsi parziali pro-quota effettuati) e del valore del NAV al 30 giugno 2017, risulta pari a 7,69%”.
Vero, ma allora ci si potrebbe porre la domanda: perché accettare di vendere a un prezzo tanto basso rispetto al valore stimato? A questo Idea-Fimit non ha risposto.
Nella stessa seduta del 12 settembre, il Cda ha dato il via libera anche a un’altra operazione, la vendita per 60.345.000 euro complessivi di tre alberghi: il “Calaserena Village” di Geremeas (CA), il “SerenèVillage”, di Cutro (KR) e il “Serena Majestic Hotel & Residence”, di Montesilvano (PE). Una bella cifra, ma non certo paragonabile al costo storico, che recita: 35,5 milioni per il Calaserena Village, 40,3 per il Serenè Village e 37,2 per Serena Majestic.
Il conflitto di interessiAlla luce di tutto ciò, il risparmiatore potrebbe chiedersi: ma gli organi di controllo in questi anni cos’hanno fatto?
Sebbene spesso abbiano latitato, bisogna ricordare che nel 2015 Consob per Banca d’Italia chiude un’indagine su Idea-Fimit durata 8 mesi (conclusasi “senza nessun procedimento sanzionatorio nei nostri confronti”, ricorda la società). Tuttavia la relazione finale è pesantissima, visto che riferisce di “forti criticità nella selezione di appaltatori e fornitori”, nonché di chiari “conflitti di interesse”.
Nell’occhio del ciclone finisce Innovation Real Estate (IRE), la società di servizi immobiliari scelta – senza alcuna gara – da Idea Fimit per gestire i propri immobili, a fronte di una remunerazione (pagata dai sottoscrittori dei fondi). Peccato che IRE fosse controllata da Dea Capital, il primo azionista della stessa Idea-Fimit (dopo l’ispezione Dea Capital scenderà nell’azionariato).
Non solo, la facoltà concessa a IRE di scegliere liberamente appaltatori e fornitori, secondo Consob, è sospetta, poiché in questo modo l‘outsourcer «ha cumulato i molteplici ruoli di oggetto che organizza le gare, decide sulle aggiudicazioni e controlla l’operato dei fornitori».
Ma non è finita: «L’attuale amministratore delegato di Idea Fimit, Emanuele Caniggia», aggiungono gli ispettori, «ha ricoperto da ottobre 2012 ad aprile 2014 analoga carica in IRE, società anch’essa sottoposta al controllo di Dea Capital. Tali circostanze riducono il grado di dialettica interna, potendo il contributo degli amministratori interessati risultare influenzato dagli interessi dell’azionista di controllo».
Ciò che invece gli ispettori non dicono, è che IRE è la società che nel 2012 aveva rilevato un ramo d’azienda da Ingenium, già Pro.Ed.In., l’outsourcer di Idea-Fimit finita nei guai per la perizia “indipendente” rilasciata a Enpap (Ente Nazionale di Previdenza ed Assistenza per gli Psicologi.) che permise lo scandalo di via della Stamperia nel 2011.
Ingenuim infatti certificò che il prezzo chiesto dal senatore forzista Riccardo Conti a Enpap per quello stabile – 44,5 milioni di euro – era congruo, sebbene Conti lo avesse comprato da Idea-Fimit solo poche ore prima di rivenderlo a Enpap per soli 26,5 milioni più iva. Un clamoroso conflitto di interessi, perché Ingenium era contemporaneamente prestatore di servizi del venditore e perito del compratore. Ma non basta, perché Ingenium è stata anche la società incaricata dal senatore Conti di ristrutturare l’immobile oggetto della vendita.
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