Condominio, si cambia. Dal 18 giugno la riforma è in vigore. Tra le novità più rilevanti la nuova figura dell'amministratore professionista, la riduzione delle maggioranze necessarie per le delibere che riguardano l'ammodernamento degli impianti e in generale le innovazioni, la gestione contabile più trasparente.
repubblica di Antonella Donati
L'identikit dell'amministratore professionista - L'amministratore professionista, ossia in possesso di specifici requisiti di professionalità, e non condomino, diventa obbligatorio solo per i palazzi dove sono presenti oltre otto proprietari. Nei condomini più piccoli, invece, la gestione potrà essere affidata anche ad uno dei condomini. L'amministratore avrà un mandato annuale rinnovabile di altri 12 mesi, fatta salva la possibilità per l'assemblea di revocare l'incarico in caso di gravi inadempienze o comunque quando lo ritenga opportuno. Gli amministratori professionisti, e coloro che non hanno mai ricoperto questo ruolo in passato, dovranno avere almeno il diploma di scuola superiore e avere alle spalle uno specifico corso di formazione. L'assemblea, volendo, potrà richiedere la stipula di una polizza per la responsabilità civile nella gestione. L'amministratore, infine, non potrà avere deleghe dai condomini per la votazione in assemblea.La trasparenza dei conti - Diventa obbligatoria l'apertura di un conto corrente condominiale sul quale dovranno transitare tutte le operazioni di gestione. La mancata apertura del c/c diventa una giusta causa per la revoca dell'amministratore. L'assemblea potrà anche richiedere la creazione di un sito web dedicato, a spese dei condomini, sul quale dovranno essere pubblicati i documenti di gestione per poter essere consultati in qualunque momento. Potranno chiedere un controllo dei conti anche gli inquilini in affitto. I loro nominativi dovranno essere inseriti nell'anagrafe del condominio, insieme ai dati dei proprietari degli immobili e ai riferimenti catastali.
Morosità e fondo cassa per le ristrutturazioni -A garanzia della corretta gestione diventa poi obbligatorio per l'amministratore richiedere un decreto ingiuntivo, in caso di morosità per oltre sei mesi dalla chiusura del bilancio. La mancata richiesta del decreto è motivo di revoca del mandato per giusta causa. I fornitori avranno la possibilità di ottenere i nominativi dei condomini che non pagano, e in ogni caso dovranno avviare le procedure di recupero prima di tutto nei loro confronti. Peraltro proprio per evitare situazioni di questo genere la legge impone, in caso di lavori di importo rilevante, la creazione di un fondo cassa ad hoc per il pagamento. Quindi di fatto i lavori non potranno essere avviati finchè tutti non avranno versato le quote dovute.
Le maggioranze ridotte -Con l'arrivo della riforma diventa possibile approvare la gran parte delle delibere necessarie per l'ammodernamento del condominio con la maggioranza semplice, ossia il sì della maggioranza in assemblea e almeno 500 millesimi. di fatto viene ridotto al minimo l'insieme degli interventi considerati innovazioni per i quali occorre la maggioranza qualificata. la maggioranza semplice, in particolare, è sufficiente per interventi di eliminazione delle barriere architettoniche; contenimento del consumo energetico; realizzazione di parcheggi; interventi che consentano la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche,solari o comunque rinnovabili. L'autorizzazione può riguardare anche lavori da parte di soggetti estrani al condominio purché siano titolari di un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altre aree comuni (ad esempio il costruttore).
I lavori nelle proprietà comuni -A questo proposito la legge consente ai singoli condomini di utilizzare gli spazi comuni per dotarsi dei nuovi impianti, anche se si tratta di utilizzare lo spazio solo ad uso personale. C'è però la facoltà dell'assemblea, con la maggioranza qualificata, di bloccare questi interventi. In ogni caso per legge l'installazione può essere vietata solo se l'area è già utilizzata da altri, ma non semplicemente perchè in futuro qualcun altro potrebbe essere interessato a sua volta ad installare analoghi impianti. Possibile bloccare i lavori solo se si può dimostrare che recano danni. Inoltre saranno sufficienti solo quattro quinti dei condomini e non più tutti i millesimi per la modifica alla destinazioni d'uso delle parti comuni.
Per saperne di più. Nuove norme codice civile
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